L’investissement en EHPAD est très intéressant en raison de l’accélération du vieillissement de la population française. D’après les prévisions, le nombre de personnes dépendantes d’ici 2050 augmentera de 48%. Rien que cette année, le besoin de 500 000 places supplémentaires n’a pu être satisfait. On ne s’étonne donc pas que ce secteur offre des rendements attractifs de 4% à 5,2% bruts, malgré une crise de confiance post-scandale Orpea. Le marché est structurellement solide grâce à une demande garantie à long terme. Vous devez cependant faire une sélection minutieuse des gestionnaires et bien choisir les implantations géographiques pour profiter de cette rentabilité élevée et moins vous exposer aux risques.

Comment bien choisir un EHPAD avant d’acheter ?

Le choix du lieu est primordial, mais insuffisant. Vous devez aussi évaluer la rentabilité de l’EHPAD. Pour ce faire, comparez les loyers garantis et leur indexation avec tous les coûts (achat, charges, impôts). Puisque c’est assez compliqué, surtout si vous êtes débutant, il vaut mieux vous faire accompagner par un professionnel comme Revenu Pierre, qui veillera au grain. Assurez-vous que le rendement net est en permanence conforme aux standards du marché (de l’ordre de 5% à 6 %) et qu’il couvre vos objectifs financiers.

Implantation de la résidence : critère essentiel

On recense en France un déficit structurel d’offre de places en EHPAD. Quasiment tous les établissements existants sont donc pleins et sont obligés de dresser des listes d’attente. Cela réduit le risque de vacance locative, quel que soit l’emplacement géographique. Il n’en demeure pas moins que la localisation est le premier critère de choix : optez de préférence pour un EHPAD situé dans une ville ou une commune bien desservie et pas trop isolée.

La proximité des services de santé (hôpital, pharmacies) et de la famille (facilitant les visites) est très importante. Vérifiez toujours la démographie locale (nombre de retraités, population âgée) et le dynamisme du secteur médical avant de faire une acquisition.

Évaluer les coûts et la rentabilité d’un achat en EHPAD

Analysez les coûts et les revenus pour mesurer la rentabilité de l’investissement en EHPAD.

Le coût d’acquisition

Il comprend le prix de la chambre, les frais de notaire (environ 8 % du prix hors taxe) et les éventuelles commissions d’agence. Comme pour tout achat immobilier neuf, la TVA de 20 % est généralement récupérable (grâce au statut LMNP), ce qui réduit le coût net.

Un loyer garanti

Dans un bail commercial, le gestionnaire (exploitant de l’EHPAD) s’engage à vous verser un loyer fixe, généralement trimestriellement, même si la chambre est momentanément vacante. Cette clause vous assure un revenu en toute circonstance. Les loyers sont ensuite indexés chaque année (souvent selon l’indice des loyers commerciaux, ILC ou ICC) pour tenir compte de l’inflation.

Les charges et l’entretien

Selon le bail, l’exploitant prend en charge l’entretien courant de l’établissement (prévu à l’article 605 du Code civil), tandis que vous êtes responsable des gros travaux (article 606). Il faut intégrer dans votre calcul de rendement la quote-part de copropriété qui vous incombe (taxe foncière, assurances du bâtiment, etc.).

L’estimation du rendement net

D’une manière générale, les EHPAD offrent des rendements nets attractifs, souvent situés entre 4 % et 6 % par an. Certains rapports indiquent 7 % nets en moyenne. Ce rendement se calcule en divisant le loyer annuel par le coût total investi. Grâce au bail de 9 ans et à l’indexation, ce revenu est relativement stable.

Avantages fiscaux

Sous le statut LMNP, vous pouvez amortir le prix du bien (murs) et le mobilier, ce qui réduit le revenu imposable. Ces amortissements créent souvent un déficit fiscal qui s’impute sur votre revenu global ou se reporte sur plusieurs années. Ce mécanisme permet de doper le rendement après impôts.

Quel statut fiscal choisir ?

Lorsque vous investissez en EHPAD, vous devez vous placer sous le régime de la location meublée. Deux grands statuts sont possibles : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Dans la majorité des cas, on privilégie le statut LMNP qui est plus accessible et moins lourd administrativement. En LMNP vous pouvez déduire les amortissements du bien et du mobilier, ce qui réduit l’imposition de vos revenus locatifs.

Le statut LMP s’acquiert quant à lui dès lors que vos loyers dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % de vos revenus du foyer. Ce statut professionnel (souvent réservé aux investisseurs très actifs) permet de transformer vos revenus en BIC professionnels et d’opter pour un régime réel d’imposition.

LMNP : la solution la plus courante

En LMNP, vos revenus locatifs restent « non professionnels » tant qu’ils ne dépassent pas 23 000 € annuels ou 50 % du revenu du foyer. Ce statut vous permet de choisir entre le régime de micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel.

En régime réel, vous déduisez l’amortissement de l’acquisition (murs et mobilier) de votre résultat ce qui vous permet de créer un déficit reportable (10 ans par exemple). Cette déduction des amortissements est le principal atout fiscal du LMNP.

LMP : pour les investisseurs avertis

Le statut LMP survient automatiquement si vous remplissez les critères susmentionnés (plus de 23 000 € de loyers et plus de la moitié des revenus) ou si vous vous inscrivez au Registre du Commerce.

En LMP, les revenus sont déclarés en BIC « professionnels » et vous optez impérativement pour le régime réel. Vous bénéficiez toujours de l’amortissement du bien (déductible sans plafond). Vous bénéficiez également de l’exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les biens professionnels et, sous conditions (chiffre d’affaires locatif inférieur à 90 000 €), de l’exonération totale de la plus-value immobilière à la revente.

Vous avez aussi des obligations : comptabilité professionnelle assez lourde, cotisations sociales possibles si inscription au RCS, etc.

Le LMP est donc surtout intéressant pour un investisseur qui dégage des loyers élevés et qui souhaite optimiser sa fiscalité globale.

Choix du gestionnaire : un élément crucial à ne pas négliger

Dans l’investissement en EHPAD, c’est le gestionnaire (exploitant) qui prendra en charge l’exploitation quotidienne de la résidence (soins, accueil, entretien) et qui vous versera les loyers. Le succès de votre placement ne dépend pas seulement du prix d’achat ou du rendement affiché, mais aussi de la solidité du gestionnaire. Autrement dit, même si la chambre est très bien située ou achetée à bon prix, votre investissement ne vaut rien si l’exploitant ne paie pas les loyers. Par conséquent, il faut examiner attentivement la santé financière, l’expérience et la réputation de l’opérateur que vous sélectionnez.

Solidité financière : un gage de sécurité

Commencez par analyser les comptes de la société exploitante : fonds propres, dettes, trésorerie et évolution du chiffre d’affaires.

Les grands groupes cotés disposent généralement d’une assise financière solide grâce à leurs actionnaires institutionnels ou leurs filiales immobilières. En revanche, méfiez-vous d’une capitalisation fragile, d’une dette élevée, des nombreuses restructurations, ou de cessions répétées d’EHPAD. L’exemple de la faillite de MediCharme en 2024 illustre bien ce danger : la société a été liquidée, ce qui a entraîné la suspension des loyers pour les investisseurs qui y étaient associés. Evitez ce genre de problème en favorisant un exploitant dont le bilan est sain et qui a déjà traversé des cycles de crise. Vérifiez aussi qu’il dispose de lignes de crédit ou que ses actionnaires sont capables d’injecter des fonds en cas de besoin.

Expérience et réputation : éviter les mauvaises surprises

Les opérateurs historiques de la dépendance ont des réseaux étendus, une politique de qualité et un process qui fonctionne. Ces groupes investissent souvent dans la modernisation des établissements et recrutent du personnel qualifié, ce qui se traduit par des labels qualité (Qualicert, etc.) et de bons retours des usagers. Recherchez les avis des familles et la notoriété du gestionnaire : il n’y aura pas de conflit entre un EHPAD avec une bonne réputation et vous. À l’inverse, les petites structures peu connues peuvent être tentantes en raison d’un rendement alléchant, mais elles présentent un risque élevé de défaillance ou de revente compliquée.

Vous pouvez vous reposer sur la règle des « 5 piliers » pour identifier un bon gestionnaire : fiabilité financière, qualité de service, transparence, respect du bail et flexibilité lors de la revente. Privilégiez la réputation et l’historique de l’exploitant. En effet, un opérateur ayant déjà renégocié plusieurs baux à la baisse, ou qui fait l’objet d’enquêtes sanitaires est à éviter.

Le bail commercial : un contrat à analyser en détail

Le bail commercial signé entre vous et le gestionnaire, d’une durée généralement de 9 ans au minimum, définit vos obligations et celles du gestionnaire.

Durée et loyer

Vérifiez la durée initiale, la date de prise d’effet et la clause d’indexation du loyer (souvent liée à l’Indice des Loyers Commerciaux). Un loyer trop bas ou un mécanisme d’indexation défavorable peut grever vos gains. Notez aussi la fréquence de paiement (trimestriel, semestriel, etc.).

Répartition des charges

Le bail précise habituellement que l’exploitant prend en charge les dépenses courantes (art. 605 du Code civil : entretien, petits travaux) tandis que le propriétaire supporte les gros travaux (art. 606 : grosses réparations). Assurez-vous que ces clauses sont bien détaillées dans le bail pour éviter les coûts supplémentaires.

Obligations du gestionnaire

Le contrat peut inclure des engagements de qualité (nombre de soignants, cahier des charges médical) et des garanties (dépôt de garantie, assurance de l’exploitant). Vérifiez qu’elles sont conformes aux normes de l’ARS et du Département.

Renouvellement et résiliation

Les modalités de renouvellement (loyer au palier suivant, préavis) et les conditions de résiliation anticipée sont rares en EHPAD. Il n’en demeure pas moins que vous devez noter les clauses de revente éventuelle ou de cession du bail. Par exemple, certains baux protègent l’investisseur en cas de changement de gestionnaire.